Luật thuê nhà ở mới nhất chìa khóa giải quyết tranh chấp sau dịch

Luật thuê nhà ở mới nhất gồm hệ thống quy tắc xử sự có tính bắt buột chung. Luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận để điều chỉnh ứng xử giữa các bên. Trong đó, điều khoản liên quan tới thuê và cho thuê nhà ở được quy định rõ ràng. Cần hiểu đúng luật thuê nhà ở mới nhất để đảm bảo quyền và nghĩa vụ mỗi bên trong trong giao dịch cho thuê nhà. Cùng mogi.vn luật thuê nhà ở mới nhất – chìa khóa bảo vệ quyền lợi các bên.

Luật cho thuê nhà ở được quy định như thế nào?

Luật cho thuê nhà ở là một phần nằm trong Luật Nhà ở. Là cơ sở pháp lý quy định về nhà ở cho thuê để các tổ chức, tập thể, cá nhân phải tuân theo. Luật cho thuê nhà thuộc chương 8 của bộ Luật Nhà ở nằm trong mục 3 giao dịch về nhà ở. Bao gồm từ điều 129 đến điều 133 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014. Luật có 13 Chương và 183 Điều, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.

Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH ngày 04/7/2019 hợp nhất Luật Nhà ở 2014. Theo đó, văn bản 09/VBHN-VPQH hợp nhất hai văn bản luật sau:

• Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015.
• Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2020.

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

Các nghị định và văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở:

• Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
• Nghị định 30/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở (hiệu lực 15/5/2019)
• Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
• Công văn 9505/NHNN-QLNH năm 2015 về triển khai thi hành điểm b khoản 4 Điều 84 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về thanh toán tiền mua bán nhà, thuê nhà qua ngân hàng

Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

Quy định về lệ phí trước bạ, bảng giá cho thuê nhà ở

Luật thuê nhà ở Việt Nam – căn cứ giải quyết tình huống thực tế

Luật về cho thuê nhà ở

Tình huống 1: Chậm trả tiền nhà trong bao lâu chủ nhà có quyền “cắt hợp đồng”?

Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19, người thuê nhà kinh doanh bị thiệt hại. Doanh thu sụt giảm khiến người thuê không tiếp tục hoạt động kinh doanh. Trong khi hợp đồng thuê nhà còn dài nhưng họ không thể trả tiền mặt bằng. Vậy, người thuê nhà chậm trả tiền nhà trong bao lâu thì chủ có quyền “cắt hợp đồng”.

Căn cứ vào khoản 2 điều 132 của Luật Nhà ở 2014:

“Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.”

Như vậy trong Điểm b đã nêu trên thì thời hạn 03 tháng chậm tiền nhà, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng.

Luật Nhà ở 2014 trong Khoản 2 Điều 132:

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định.

2. Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

4. Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

5. Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng… lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

6. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Tình huống 2: Chủ nhà không cung cấp sổ đỏ cho người thuê nhà, điều này có vi phạm luật?

Theo điều 117 Luật Nhà ở năm 2014, thuê nhà ở là một trong các giao dịch về nhà ở được Luật quy định.

Chủ nhà không cần cung cấp sổ đỏ cho người thuê nhà

Tại Điều 118 Điểm d Khoản 2, Luật nhà ở 2014:

Giao dịch cho thuê nhà ở không bắt buộc bên cho thuê phải cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình khi ký hợp đồng. Bên cho thuê nhà cần có các giấy tờ chứng minh nhà họ đủ điều kiện tham gia giao dịch. Hợp đồng mua bán nhà hoặc giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định của pháp Luật Dân sự, Luật Đất đai và điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tình huống 3: Vì dịch bệnh, thanh lý hợp đồng thuê nhà ở được quy định thế nào?

Đơn phương chấm dứt hợp đồng có thể mất cọc nhà

Theo Khoản 3 và 4 Điều 132 của Luật nhà ở 2014 có quy định như sau:

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.

Như vậy, bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê sẽ không có căn cứ để đòi lại khoản tiền đã đặt cọc.

Tình huống 4: Chủ nhà trọ có quyền đưa ra giá điện?

Giá điện tại các nhà trọ cho thuê thường vô chừng và tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ nhà với người đi thuê. Và thông thường giá điện thường cao hơn giá quy định cơ bản của nhà nước. Nhiều trường hợp chủ nhà tăng giá cao gây thiệt thòi cho người lao động đi thuê nhà ở.

Chủ nhà không có quyền thu điện giá cao với khách thuê

Chính vì thế, để đảo bảo quyền lợi của người thuê nhà,  thông tư 25/2018/TT-BCT và Quyết định 4495/QĐ-BCT đã ra quy định cụ thể như sau:

Đối với người thuê nhà hoặc thuê trọ trên 12 tháng, có đăng ký tạm trú, giá điện sẽ chia bậc thang 6 mức là 1.549 đồng/kwh (từ 0-50kwh), 1.600 đồng/kwh (từ 51-100kwh), 1.858 đồng/kwh (từ 101 -200kwh), 2.340 đồng/kwh (từ 201-300kwh), 2,615 đồng/kwh (từ 301-400kwh), 2.701 đồng/ kwh (từ 401kwh trở lên).

Thuê trọ dưới 12 tháng hay chưa kê khai đủ số lượng người dùng thì giá bán lẻ điện sẽ tính trung bình là mức thứ 3: 1.858 đồng/kwh (chưa thuế GTGT). Nếu chủ nhà tính cao hơn quy định, hoặc tăng giá không có lý do, phạt nặng đến 10.000.000 đồng.

Kết luận

Bài viết tổng hợp về Luật thuê nhà ở mới nhất hiện nay. Đây là hệ thống quy tắc giúp công dân ứng xử đúng mực trong giao dịch cho thuê nhà ở. Năm 2020, Chính phủ đề xuất sửa đổi các bộ luật trình Quốc hội thông qua. Để Luật Nhà ở nói riêng và các bộ Luật khác nói chung phù hợp với cuộc sống.

Ngoài ra, mọi người đừng quên truy cập Mogi.vn để có thể xem các thông tin nhà đất như cho thuê nhà Hà Đông, cho thuê nhà Bình Chánh, …

Xem thêm thông tin:

• Chế tài luật xây dựng nhà ở trong Luật nhà ở 2014
• 7 Điểm hạn chế trong Luật nhà ở 2005

Đinh Nhung – Content Writer