Lưu Ý 5 Rủi Ro Khi Mua Nhà Ở Xã Hội Tiềm Ẩn Mà Bạn Cần Biết

7 tháng trước 32

Nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao và những dự án nhà ở xã hội ra đời góp phần giúp cho những hộ gia đình có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn, điều kiện tài chính eo hẹp vẫn có khả năng mua nhà. Vậy nhà ở xã hội là gì? Có nên mua nhà ở xã hội không? Cùng Mogi tìm hiểu thêm về những rủi ro khi mua nhà ở xã hội để có thêm nhiều kinh nghiệm mua nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng và khả năng tài chính.

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được chính phủ hoặc các tổ chức có liên quan xây dựng và bán với mức giá hợp lý, phù hợp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, đáp ứng nhu cầu về nhà ở ổn định của người dân.

Các dự án nhà ở xã hội thường được xây dựng trên những khu đất có quy hoạch sẵn và phân bổ cho những người có nhu cầu thực sự. Vậy nhà ở xã hội có bán được không? và cách mua nhà ở xã hội dễ hay khó?

Nhà ở xã hội vẫn được phép bán lại trong khoảng thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày bên mua thanh toán 100% tiền mua nhà và đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Do vậy nếu bạn thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì sẽ có quyền mua, nhận chuyển nhượng lại nhà mà không cần đợi đến thời hạn 5 năm như luật định.

Các loại hình nhà ở xã hội

Theo quy định của Luật Nhà ở, nhà ở xã hội gồm có 2 loại chính đó là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Hiện các loại hình kết hợp được triển khai phổ biến tại Việt Nam gồm có:

Chung cư: là dạng nhà ở xã hội được xây dựng theo mô hình chung cư, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân đang sinh sống trong khu vực đông dân cư, có nguồn thu nhập thấp hoặc trung bình.
Liền kề: là dạng nhà ở xã hội được xây dựng theo mô hình liền kề, phù hợp với nhu cầu của những hộ gia đình có thu nhập thấp nhưng vẫn có thể sở hữu được một ngôi nhà riêng biệt.
Nhà tái định cư: là dạng nhà ở xã hội được xây dựng nhằm để tái định cư những hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi các dự án công trình, giúp họ sớm ổn định nơi ở mới.
Nhà ở xã hội thương mại: là dạng nhà ở xã hội được xây dựng nhằm mục đích bán ra cho người dân với mức giá rẻ hơn so với thị trường. Tuy nhiên sẽ không được hỗ trợ ngân sách nhà nước như những dạng nhà ở xã hội khác.

Các đối tượng đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội

Người có công với cách mạng
Gia đình thuộc hộ cận nghèo và nghèo tại nông thôn
Hộ gia đình thường xuyên bị đối mặt với thiên tai, hạn hán, lũ lụt ở nông thôn
Người lao động làm việc ở trong và ngoài các khu công nghiệp
Cán bộ, viên chức, công chức
Công nhân, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, quân nhân chuyên nghiệp
Cá nhân, hộ gia đình đã trả lại nhà ở công vụ
Cá nhân, hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất, phải phá dỡ, giải tỏa nhà ở nhưng chưa được bồi thường bằng đất ở, nhà ở

Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Về nhà ở: Người mua chưa có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hay thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng những chính sách hỗ trợ về nhà ở, đất ở tại nơi đang sinh sống, hoặc có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình lại thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
Về cư trú: Người mua phải có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú ít nhất 1 năm tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
Về thu nhập: Đối tượng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thủ tục mua nhà ở xã hội

Dưới đây là những loại giấy tờ mà người mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị:

Đơn đăng ký mua, thuê, hay thuê mua nhà ở xã hội
Giấy tờ chứng minh nhân thân: bản sao công chứng CMND/CCCD, bản sao công chứng giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, ảnh 3×4 của các thành viên trong gia đình
Giấy chứng minh thuộc đối tượng ưu tiên được mua nhà ở xã hội
Giấy xác thực tình trạng nhà ở hiện tại
Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú
Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập

Tìm hiểu thêm: Giá 1 Căn Hộ Chung Cư Ở TPHCM Có Đắt Không? Cách Mua Chung Cư Giá Tốt

Lợi ích khi mua nhà ở xã hội

Mua bán nhà ở xã hội mang đến nhiều lợi ích cho người sở hữu như:

Giá cả hợp lý: Giá nhà ở thường sẽ được định giá thấp hơn so với thị trường, mục đích để người dân có thu nhập thấp vẫn có thể tiếp cận và có khả năng mua được những căn hộ chất lượng tốt.
Tài chính ổn định: Người mua không phải chi trả số tiền lớn cho việc thuê nhà mỗi tháng hay bị chủ nhà đòi tăng giá thuê, giúp họ tránh được nhiều rủi ro về mặt tài chính.

An toàn và an ninh: Những dự án nhà ở xã hội thường được xây dựng trong những khu vực có an ninh tốt, hệ thống giám sát đảm bảo, khuôn viên được quản lý chặt chẽ, người dân được sống trong môi trường yên tĩnh, an ninh đảm bảo.
Tiện ích xung quanh: Dự án nhà ở xã hội thường được xây dựng gần những trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những tiện ích xung quanh, tiết kiệm thời gian di chuyển.
Cơ hội sở hữu nhà ở tốt: Mua nhà ở xã hội giúp người dân sở hữu một căn hộ chất lượng tốt, lâu dài, tài chính phù hợp với nhu cầu. Từ đó có thể nâng cao chất lượng cuộc sống và tạo tiền đề phát triển kinh tế gia đình.

Tham khảo: Cảnh báo: Rủi ro lớn khi mua nhà nguyên căn giá rẻ

Tìm hiểu 5 rủi ro khi mua nhà ở xã hội

Theo kinh nghiệm mua nhà ở xã hội trả góp thì bên cạnh những lợi ích thì rủi ro khi mua nhà ở xã hội vẫn tồn tại. Cùng Mogi tìm hiểu một số rủi ro tiềm ẩn mà người mua nên biết để hiểu thêm về quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội trước khi quyết định chọn mua loại hình nhà ở này.

Rủi ro về pháp lý

Giấy tờ nhà đất không hợp pháp

Một trong những rủi ro khi mua nhà ở xã hội thường gặp đó là tính hợp pháp về giấy tờ nhà đất. Trên thực tế có nhiều dự án xây dựng nhà ở xã hội chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư đã tiến hành giao dịch mua bán. Lúc này các loại giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công… vẫn chưa được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu chọn mua nhà ở xã hội giai đoạn này người mua sẽ vướng mắc các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà, dẫn đến nhiều hệ lụy về sau để chứng thực quyền sở hữu căn hộ hoặc không có giấy tờ hợp lệ để mua bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng nhà ở trong tương lai. Do vậy người mua cần tìm hiểu thông tin thật kỹ càng trước khi quyết định mua và có thể tham khảo những người có kinh nghiệm làm hồ sơ mua nhà ở xã hội để tư vấn thêm các vấn đề liên quan đến hồ sơ giấy tờ nhà ở.

Đọc thêm: Nhà ở xã hội là gì? Một số dự án nhà ở xã hội cập nhất mới nhất 2022

Thủ tục mua bán không đầy đủ

Rủi ro khi mua nhà ở xã hội thường gặp khác đó là gặp trục trặc về thủ tục mua bán. Những dự án nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện để huy động vốn nhưng đã tiến hành rao bán, nhận cọc với mức phí ưu đãi.

Với tâm lý ham rẻ mà nhiều người đã xuống tiền đặt cọc để mua nhà ở xã hội trước mà không kiểm tra kỹ các loại giấy tờ, điều kiện mua bán trước…. Đến thời gian cam kết thì hai bên lại không thể thực hiện mua bán được vì dự án không đáp ứng đủ điều kiện hoặc không có vốn để xây dựng. Như vậy người mua sẽ dễ mất trắng tiền cọc hoặc cũng có trường hợp lấy lại được nhưng sẽ mất nhiều thời gian vì tranh chấp với chủ đầu tư.

Có thể bạn quan tâm: Hướng Dẫn Làm Hồ Sơ Mua Nhà Ở Xã Hội Mới, Chi Tiết Nhất Năm. Thủ Tục Làm Hồ Sơ Như Thế Nào?

Quy hoạch thay đổi

Một rủi ro khi mua nhà ở xã hội không mong muốn khác đó là quy hoạch bị thay đổi. Nhiều dự án nhà ở xã hội sau khi hoàn thiện không đúng như cam kết ban đầu. Nếu người mua chọn mua nhà ở hình thành trong tương lai thì dễ gặp phải tình trạng này. Hiện trạng nhà ở chưa được kiểm tra chính xác ngay từ ban đầu, chỉ có thể thấy trên bản giấy nên sau khi nhận nhà có thể gặp phải tình trạng không đúng như hồ sơ thiết kế như thỏa thuận ban đầu.

Ngoài ra người mua cũng có thể gặp phải rủi ro khi dự án bị chuyển nhượng. Vì một lý do nào đó mà chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho bên khác. Ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng nhận thế chấp có thể biết nhưng người mua sẽ không biết. Chính vì thế chính sách bán hàng của chủ đầu tư mới cũng sẽ thay đổi, người mua đã đặt cọc trước dễ gặp phải những rủi ro khi mua nhà ở xã hội.

Rủi ro về chất lượng công trình

Chất lượng xây dựng kém

Các dự án nhà ở xã hội thường có vốn đầu tư thấp hơn so với nhà ở thương mại. Đó cũng một trong những lý do khiến tuổi thọ nhà ở xã hội dễ bị sụt giảm. Hơn nữa hệ thống điện, đường, trường, trạm, và các tiện ích vui chơi giải trí khác của các dự án nhà ở xã hội cũng không được chú trọng đầu tư nhiều.

Tiện ích không đầy đủ như cam kết

Vị trí đất xây dựng nhà ở xã hội thường ở những khu vực ngoại thành, ven đô, hoặc những khu vực mà tiện ích xã hội chưa cao. Vì thế rủi ro khi mua nhà ở xã hội mà người mua phải chịu đó là giao thông đi lại, các cơ sở dịch vụ ăn uống, tiện ích vui chơi giải trí không nhiều. Hoặc tiện ích, dịch vụ sinh hoạt không đầy đủ như cam kết. Hệ quả là cuộc sống không có nhiều thuận tiện, không được hưởng nhiều tiện ích khi sở hữu nhà ở xã hội.

Môi trường sống không đảm bảo an ninh

Những dự án nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm và giao thông không thuận tiện như các khu chung cư đông đúc, một số khu vực không đảm bảo an ninh tốt. Vì thế để có nơi ở lâu dài, người mua cần xem xét tiện ích và môi trường xung quanh dự án để đảm bảo an ninh, an toàn cuộc sống về lâu dài.

Rủi ro về tiến độ bàn giao nhà

Bàn giao nhà chậm trễ

Rủi ro khi mua nhà ở xã hội khiến người mua e ngại đầu tư chính là quá trình bàn giao nhà bị chậm trễ. Nguyên nhân thường là do chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị chậm tiến độ thi công, thiếu vốn để tiếp tục xây dựng dự án, chủ đầu tư thế chấp dự án và chưa thực hiện giải chấp dẫn đến việc không hoàn thành thi công đúng hạn, không thể bàn giao nhà theo thời gian của dự án.

Phát sinh chi phí ngoài dự kiến

Phát sinh nhiều chi phí ngoài dự kiến cũng được xem là điều rủi ro khi mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không nghiệm thu công trình do xây dựng sai phép, chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo quy định… dẫn đến việc không thể cấp giấy chứng nhận cho bên mua. Hoặc chủ đầu tư và bên mua gặp phải tranh chấp về những khoản phí quản lý, phí sử dụng tiện ích sau khi nhận nhà. Điều này khiến người mua phải tốn thêm nhiều khoản phí phát sinh khác để hoàn thiện thủ tục giấy tờ hoặc phải trả thêm nhiều khoản phí khác không được quy định từ trước.

Rủi ro về khả năng tài chính

Gánh nặng tài chính lớn do giá nhà tăng cao

Vấn đề tài chính là một trong những rủi ro khi mua nhà ở xã hội đáng quan tâm. Thường người mua nhà ở xã hội không thể thế chấp ngân hàng trừ khi vay vốn để mua nhà ở xã hội. Điều này càng làm gia tăng gánh nặng tài chính lớn hơn cho người mua khi mà việc tiếp cận vốn ngày một khó khăn. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn tìm cách lách luật để đẩy giá bán nhà ngày một cao hơn khiến người mua khó sở hữu được nhà ở xã hội trong tầm tài chính sẵn có.

Khó khăn trong việc thanh toán tiền mua nhà theo hợp đồng

Vấn đề tài chính cũng được xem là rủi ro khi mua nhà ở xã hội mà người mua cần cân nhắc. Người mua nhà thường gặp phải nhiều khó khăn trong việc thanh toán tiền mua nhà theo hợp đồng.

Nếu chọn mua nhà trực tiếp thì hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán như bình thường. Người mua có thể vay vốn ngân hàng để thanh toán nhưng sẽ bị giới hạn về vấn đề chuyển nhượng.

Nếu người mua không có khả năng thanh toán lượng tiền mặt ban đầu thì có thể lựa chọn hình thức thuê mua. Bạn có thể bắt đầu bằng việc thuê nhà và sau 5 năm sẽ được xem xét quyền mua. Đến thời điểm xét duyệt được mua thì bạn cần chuẩn bị một số tiền lớn ban đầu, tầm khoảng 95% giá trị căn hộ để tiến hành thủ tục mua bán theo luật định.

Rủi ro về việc chuyển nhượng

Hạn chế trong việc chuyển nhượng nhà ở xã hội

Quá trình chuyển nhượng nhà ở xã hội cần tuân theo các quy định cụ thể và chỉ áp dụng đối với những đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội. Người mua không được phép bán nhà ở xã hội trong 5 năm đầu, trường hợp có nhu cầu bán thì trong thời gian này chỉ được phép bán nhà cho chủ đầu tư, nhà nước hoặc những đối tượng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội. Đây cũng được xem là rủi ro khi mua nhà ở xã hội mà người mua phải chấp nhận khi chọn mua loại hình nhà ở này. Giá bán tối đa sẽ bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại ở cùng thời điểm và địa điểm đó. Điểm đặc biệt là người bán sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mất thời gian và chi phí cao cho việc chuyển nhượng

Khi chuyển nhượng thì người mua sẽ gặp phải rủi ro khi mua nhà ở xã hội đó là mất nhiều thời gian và chi phí chuyển nhượng. Theo quy định thì người mua không được phép mua bán nhà ở xã hội nếu chưa đủ 5 năm. Tuy nhiên nhiều cá nhân đã lách luật để kiếm lời, rao bán nhà ở xã hội bằng các hình thức như hợp đồng ủy quyền, di chúc, hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng mua bán…. Điều này khiến nhiều người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp phải nhiều rủi ro về sau.

Đối với hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán và lập vi bằng là hình thức mua bán trong tương lai. Hợp đồng chỉ có giá trị khi cả hai cùng tuân thủ. Tuy nhiên đây không phải là giao dịch đảm bảo nên khi xảy ra tranh chấp giữa hai bên thì người mua sẽ bị thiệt thòi. Người mua khó có thể lấy lại tiền cọc, người lại còn có thể bị cơ quan chức năng xử lý theo quy định. Đây chính là rủi ro khi mua nhà ở xã hội mà người mua cần thận trọng khi quyết định mua hình thức nhà ở này.

Với hình thức mua bán bằng việc lập di chúc thì rủi ro khi chuyển nhượng càng cao hơn vì di chúc của người còn sống có thể thay đổi nội dung. Điều này khiến việc chuyển nhượng mất nhiều thời gian, chi phí và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua nhà ở xã hội.

Nhu cầu mua nhà ở xã hội ngày một cao, nhiều người lao động có thu nhập thấp vẫn đang trông chờ vào những dự án nhà ở xã hội giá rẻ để có thể mua một căn hộ trả góp có giá phù hợp với thu nhập. Tuy thị trường nhà ở xã hội đang có nhiều biến động và thách thức song người mua vẫn có thể tìm thấy cơ hội tốt để sở hữu nhà ở xã hội trong tương lai. Mogi hy vọng rằng những thông tin trên đây sẽ giúp cho người mua có thêm nhiều kiến thức để biết cách đánh giá, nắm bắt thông tin thật kỹ lưỡng và chính xác, hạn chế rủi ro khi mua nhà ở xã hội nhé.

Xem thêm:

Đọc toàn bộ bài viết