Thuế nhà đất: Luẩn quẩn xác định giá thị trường

Ngày 1-6, trên diễn đàn Quốc hội, đại biểu (ĐB) Phan Thái Bình (Đoàn ĐB Quốc hội tỉnh Quảng Nam) thẳng thắn chỉ ra việc thực hiện các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang tạo điều kiện cho cán bộ nhũng nhiễu.

ĐB Bình đánh giá cao các biện pháp chống thất thu thuế mà các cơ quan chức năng đang áp dụng nhưng cũng chỉ rõ bất cập trong vấn đề này.

Bị trả hồ sơvì khai giá thấp

Chị Ngọc Mai (ngụ TP Thủ Đức) kể: Năm ngoái, chị mua miếng đất gần 50 m2 với giá gần 4 tỉ đồng ở khu vực đường Liên Phường nhưng trong hồ sơ công chứng, người bán chỉ đồng ý kê khai giá bán là 250 triệu đồng. Khi nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên, cơ quan thuế đã gọi chị lên trả hồ sơ và yêu cầu khai lại giá theo đúng giá chuyển nhượng.

Bị trả hồ sơ, gia đình chị trao đổi và phía người bán chỉ đồng ý “nâng” giá bán trong hồ sơ khai thuế là 1,5 tỉ đồng. “Sau vài tuần chờ đợi, hồ sơ của tôi lại bị cơ quan thuế từ chối vì cho rằng giá bán không phù hợp thực tế” - chị Mai nói.

Sau khi bị trả hồ sơ lần hai, chị năn nỉ bên bán ghi giá trị thực vào hợp đồng nhưng bên bán không đồng ý vì họ phải đóng thêm gần 80 triệu đồng tiền thuế thay vì 5 triệu đồng như ban đầu. Nóng ruột, chị Mai bỏ thêm hàng chục triệu đồng đóng thuế thay cho bên bán để được sang tên mảnh đất. “Chưa biết lần này cơ quan thuế có “chịu tin” mức giá này là thật hay không nữa” - chị Mai nói.

Trường hợp của chị Mai chỉ là một trong hàng ngàn hồ sơ bị các cơ quan thuế trả lại, yêu cầu kê khai giá đúng nhưng không chỉ ra thế nào là “giá đúng”.

Kê khai đúng giá vẫn bị trả hồ sơ

Chuyện hợp đồng chuyển nhượng ghi thấp hơn giá thực tế rất phổ biến.

Chị Thu Thảo ở Đắk Lắk vừa bán hai mảnh đất ở Lâm Đồng, một mảnh 700 triệu đồng, một mảnh 2,5 tỉ đồng nhưng hai bên mua thống nhất ghi trên hợp đồng giảm 30% so với giao dịch thực. Chị lập luận: Giá đó cao hơn nhiều so với bảng giá đất ở địa phương và “làm gì có mức giá chuẩn để cơ quan thuế quy chiếu xem miếng đất tôi bán là hợp lý với giá thị trường hay không?”.

Chị cho hay giá mua bán tùy thuộc nhiều yếu tố, cùng khu vực nhưng mảnh đất có địa thế xấu, lối đi nhỏ, người bán cần tiền gấp... thì làm gì có chuẩn để nói giao dịch đó không phải là giao dịch thực?

Người dân làm thủ tục thuế tại Cục thuế TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Đó là việc ghi giá mua bán thấp để né thuế nhưng có trường hợp kê khai đúng giá giao dịch cũng bị cơ quan thuế từ chối nhận hồ sơ.

Chị Tâm Phúc, chuyên môi giới nhà đất, chia sẻ: Chị môi giới thành công cho một căn hộ mà người bán mua từ năm 2016 với giá 1,2 tỉ đồng. Đến nay chủ căn hộ rao bán giá 1,8 tỉ đồng và chị đã môi giới thành công cho vụ này. Trên hợp đồng công chứng, hai bên thống nhất ghi đúng giá trị giao dịch nhưng cơ quan thuế vẫn trả lại với lý do giá bán như vậy thấp hơn giá thị trường.

Chị cho hay: Căn hộ có giá mềm so với khu vực lân cận là vì dự án đã bàn giao được sáu năm mà vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Tương tự, có trường hợp khách hàng đầu tư “lướt sóng” căn hộ nhưng sau hai năm trả lãi ngân hàng, đến giờ họ chấp nhận bán lỗ 100-200 triệu đồng để thu hồi vốn. Thế nhưng cơ quan thuế cũng không chấp nhận hồ sơ vì lý do giá bán quá “bèo”.

“Cơ quan thuế không đưa ra được “khung giá thị trường” để làm cơ sở đối chiếu với giá giao dịch của các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà chủ yếu là xử lý hoàn toàn theo cảm tính. Điều này khiến cho cả bên mua, bán lẫn môi giới đều mất thời gian khi chỉ có thể minh oan bằng miệng” - chị Phúc than thở.

Nguy cơ nảy sinh tiêu cực

Từ đầu năm đến nay, tại TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phía Nam đang xảy ra tình trạng ách tắc trong giải quyết hồ sơ đất đai ở mức độ tương đối trầm trọng, với hàng ngàn hồ sơ bị chậm trễ 3-4 tháng thay vì 15-30 ngày như trước.

Thời gian giải quyết thủ tục kéo dài do cơ quan thuế trả lại hồ sơ vì cho rằng giá khai thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường, yêu cầu người dân phải giải trình, cam kết giá kê khai đúng giao dịch thực tế hoặc điều chỉnh giá trên hợp đồng công chứng và hồ sơ nộp thuế.

Việc ách tắc hồ sơ vì khai giá chuyển nhượng BĐS “không phù hợp với thực tế giao dịch”.

Từ thực trạng này có thể xuất hiện các hành vi lạm quyền, tiêu cực, nhũng nhiễu để được hoàn thành thủ tục sớm hoặc được chấp nhận giá kê khai, thậm chí có sự thỏa thuận mức giá kê khai lại giữa người dân và công chức thuế để giảm thiểu số tiền đóng thuế.

Các nút thắt cần tháo gỡ

Theo thống kê, trong hai tháng đầu năm 2022, ở TP.HCM, số hồ sơ xử lý là 33.140 hồ sơ, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2020. Số thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 1.238 tỉ đồng, tăng gần 72% so với cùng kỳ năm 2020. Các con số này cho thấy lượng giao dịch BĐS trong dân mỗi ngày mỗi tăng mạnh. Nếu chỉ một phần nhỏ trong số này kê khai không chính xác, dẫn đến thất thu ngân sách thì sẽ là khoản thiệt hại khổng lồ.

Tuy nhiên, một lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM nhìn nhận: Xác định đúng giá giao dịch nhà đất thực tế hai bên mua bán rất khó và cũng khó xác định được đúng giá thị trường, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng.

Thực tế, bảng giá đất hiện nay chỉ khoảng15%-25% so với giá thị trường. Khi trả hồ sơ, cơ quan thuế yêu cầu người dân khai lại cho đúng giá thị trường, trong khi không thể xác định giá nào là giá thị trường, nó như cái vòng luẩn quẩn.

Vì vậy, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, thuế, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường để áp dụng thống nhất, công khai, tránh tình trạng lạm quyền, nhũng nhiễu.•

(Kỳ tới, chúng tôi sẽ tiếp tục vấn đề này bằng các giải pháp, đề xuất của chuyên gia, các nhà khoa học trong lĩnh vực thuế, BĐS... để giải bài toán “người dân được làm tất cả những gì pháp luật không cấm và cán bộ chỉ được làm những gì pháp luật quy định”, tránh việc trả hồ sơ đầy cảm tính như hiện nay).

Chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng

Theo ĐB Phan Thái Bình (Đoàn ĐB Quốc hội tỉnh Quảng Nam), để khắc phục tình trạng hai giá trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo. Việc này bước đầu đã nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, các chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế thời gian qua còn rất chung chung, chưa giải quyết triệt để tận gốc vấn đề, thậm chí còn phát sinh một số hệ lụy, bất cập trong quá trình thực hiện.

Đại biểu Phan Thái Bình cho rằng các biện pháp chống thất thu thuế đối với chuyển nhượng BĐS phải rõ ràng, tránh nhũng nhiễu. Ảnh: QH

Cụ thể, theo quy định, việc kê khai tính thuế là theo hợp đồng thực tế, trường hợp không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất Nhà nước quy định thì giá tính thuế theo khung giá giá đất. Về bản chất, đây là giao dịch dân sự và nguồn gốc của thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng BĐS chính là sự kê khai không trung thực của một bộ phận người dân, bảng giá đất của các địa phương hiện nay thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Tuy nhiên, khi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, người dân chịu mức thuế theo giá thị trường nhưng khi bị thu hồi đất, bồi thường thì áp theo giá nhà nước dẫn đến những bất bình đẳng trong mối quan hệ này.

Hiện không có cơ sở pháp lý rõ ràng để công nhận hoặc không công nhận mức giá kê khai trong hợp đồng công chứng là giá giao dịch thực tế, dẫn đến hệ lụy là các địa phương áp dụng không thống nhất, một số cơ quan thuế cấp huyện có biểu hiện tùy tiện trong việc áp dụng giá BĐS tính thuế. Tình trạng trên dẫn đến việc một số nơi có hồ sơ chậm giải quyết quá hạn khá lớn, ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh, quyền lợi của người dân. Một số cán bộ thuế có biểu hiện lạm quyền, gây khó khăn, nhũng nhiễu người dân trong quá trình giải quyết hồ sơ. Một số người dân buộc phải chấp nhận tiêu cực để giải quyết hồ sơ thuận lợi. PV

THÙY LINH