Vốn tín dụng không dễ vào bất động sản

Gói 30.000 tỷ đồng “ế nặng”

Theo kết quả về tiến độ cho vay và giải ngân đối với gói vốn 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5%/năm cho người thu nhập thấp mua nhà vừa được Ngân hàng Nhà nước công bố, tính đến ngày 15/3/2014, các ngân hàng chỉ mới cam kết cho vay 3.048 khách hàng cá nhân, với tổng số tiền cam kết đạt 2.909 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 3.023 khách hàng, với dư nợ cho vay đạt 1.322 tỷ đồng. Với khách hàng doanh nghiệp, hiện chỉ có BIDV, VietinBank và Agribank ký hợp đồng tín dụng với 18 doanh nghiệp (20 dự án), với số tiền cam kết là 1.775 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 19,7% tổng nguồn vốn hỗ trợ nhà ở dành cho doanh nghiệp; trong đó, đã giải ngân cho 12 doanh nghiệp (13 dự án), với số tiền là 591 tỷ đồng.

Riêng với Vietcombank chưa cam kết cho doanh nghiệp nào vay từ nguồn này. Lãnh đạo Vietcombank khẳng định, chủ trương của Ngân hàng là chỉ đẩy mạnh cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, còn đối với chủ đầu tư dự án, Vietcombank hạn chế rót vốn.

Theo TS. Trẩn Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, nguyên nhân gói vốn này giải ngân chậm là do, khi đưa ra, chính sách phải đợi thời gian khoảng 6 tháng để có hướng dẫn thực thi. Tuy nhiên, sau khi có hướng dẫn, thì thị trường lại thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán phù hợp…

Đồng tình với nhận định này, các nhà băng và chuyên gia bất động sản cũng cho biết, các dự án nhà ở xã hội đang trong giai đoạn chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhưng tiến độ khá chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, vì vậy, đã ảnh hưởng đến tốc độ giải ngân của gói tín dụng hỗ trợ nhà ở.

Mặt khác, trong quá trình thực hiện cho vay gói hỗ trợ, còn một số vướng mắc liên quan đến quy định tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai; chứng minh nguồn trả nợ; xác nhận tình trạng nhà ở… Trong khi vướng mắc đối với doanh nghiệp là phải có đất sạch, được cấp phép xây dựng dự án… Ngoài ra, trước khi được ngân hàng giải ngân, hồ sơ vay vốn của doanh nghiệp phải được gửi lên Bộ Xây dựng xét duyệt, nếu cơ quan này đồng ý thì phía ngân hàng mới tiến hành giải ngân, nên mất rất nhiều thời gian.

Nợ xấu ngăn dòng chảy tín dụng vào bất động sản

Số liệu đưa ra từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. HCM cho thấy, tỷ lệ nợ xấu đến cuối tháng 3/2014 giảm còn khoảng 44.700 tỷ đồng, chiếm 4,7% tổng dư nợ, đã cơ cấu lại nợ cho 6.500 khách hàng, với số tiền đạt trên 156.000 tỷ đồng. Nợ xấu chủ yếu tập trung ở lĩnh vực sản xuất - kinh doanh với tỷ lệ hơn 74%. Riêng nợ xấu bất động sản hiện còn 5.877 tỷ đồng và nợ xấu trong các khoản vay tiêu dùng là 2.100 tỷ đồng.

Chính nợ xấu lĩnh vực bất động sản còn cao đã khiến giới ngân hàng lo ngại và có phần dè dặt khi “rót” vốn vào khu vực này. Dù vậy, thời gian qua, thị trường vẫn xuất hiện nhiều gói tín dụng hỗ trợ bất động sản mới được công bố, đơn cử như gói 50.000 tỷ đồng mà Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB) và Tập đoàn Thiên Thanh đưa ra. Tuy nhiên, không chỉ giới ngân hàng, mà ngay cả các chủ đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cũng cho rằng, dòng tín dụng này không dễ “chảy”.

Trong khi đó, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cũng vừa cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang chủ trương nghiên cứu đẩy mạnh việc cho vay theo chuỗi liên kết 4 nhà. Các ngân hàng ký hợp đồng liên kết 4 bên với chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng để kiểm soát được dòng vốn an toàn, hiệu quả.

Phạm vi áp dụng của sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà không chỉ bó hẹp trong lĩnh vực bất động sản, mà áp dụng chung trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, gồm cả một số dự án, công trình giao thông, năng lượng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng phục vụ phát triển kinh tế.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, sản phẩm này nhằm một số mục tiêu chính như góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường, đẩy mạnh tiêu thụ hàng tồn kho bất động sản, hàng tồn kho vật liệu xây dựng. Tháo gỡ khó khăn về vốn cho các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, hạn chế tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đang có nợ quá hạn có thể vay vốn, giúp dự án có đủ vốn để triển khai, hoàn thành đúng tiến độ… phối hợp giữa các tổ chức tín dụng trong việc kiểm soát dòng tiền, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu trong hoạt động ngân hàng.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, TS. Trần Du Lịch cho rằng, cần đánh giá và xác định được các gói vốn này chỉ hỗ trợ cho một số phân khúc của thị trường, chứ không phải giải quyết khó khăn chung cho cả thị trường bất động sản.

“Chẳng hạn, với gói vốn 30.000 tỷ đồng, đối tượng khách người được tiếp cận khoản vay là người có thu nhập thấp, có nhu cầu về nhà ở, nhà thu nhập thấp, nhà xã hội và ưu tiên hỗ trợ 30% vốn cho những doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội. Nói nôm na là gói vốn này chỉ dành cho các loại sản phẩm bất động sản đang có sức mua”, ông Lịch nói và cho biết, gói 30.000 tỷ đồng, hay 50.000 tỷ đồng cũng chỉ là những biện pháp hỗ trợ và kích thị trường ở phân khúc có sức mua, giá bán phù hợp, không thể phá được ngay tảng băng bất động sản.

“Thị trường bất động sản đã méo mó quá nặng trong một thời gian dài với cung cầu lệch pha nhau, giá bất động sản thì được đẩy lên quá cao trong nhiều năm, nên khó có thể kỳ vọng tan băng trong thời gian ngắn”, TS. Trần Du Lịch đánh giá.